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Österreichs Shopping Center: Flächen wachsen, Produktivität hinkt nach

09.02.2011

Es kommt nicht auf die Größe an. Das müssen jetzt auch Österreichs Shopping Center erkennen. Obwohl die Einkaufszentren kontinuierlich wachsen, hinken die Quadratmeterumsätze hinterher: dem Flächen- (+5%) und dem Umsatzplus (+9%) steht ein knappes vierprozentiges Plus bei den Umsätzen/Quadratmeter gegenüber.

Das heißt: der Zuwachs bei den Quadratmeterumsätzen liegen damit unter der Inflation. Nur rund 30 der analysierten Objekte (die 70 wichtigsten Center in Österreich, Anm.) konnten in diesem Zeitraum ihre Flächenproduktivität um mehr als acht Prozent und damit auch inflationsbereinigt steigern.

 

Dass bei einem Flächenanstieg auch die Quadratmeterumsätze zurückgehen können, ist keine Überraschung. „Dies bestätigt auch die häufige Annahme, dass bei Erweiterungen von Einkaufszentren die neu geschaffenen Flächen niedrigere Quadratmeterumsätze als die Bestandsflächen erreichen werden“, kommentiert Michael Oberweger, Leitung Consulting bei RegioPlan die Ergebnisse. Weniger erfreulich für die Center ist jedoch, dass bei gleichzeitiger Mehrinvestition in Form von Flächenausbau die Quadratmeterumsätze in mehr als der Hälfte der untersuchten Einkaufszentren nicht einmal mit der Inflation gestiegen sind. „Dies zeigt, dass oftmals kein flächenbereinigtes Wachstum stattfindet“, so Oberweger.

 

Standort, Funktion & Größe zählen

 

Das häufigste Problem bei Einkaufszentren, die schlecht performen, ist, dass Standort, Funktion und Größe nicht aufeinander abgestimmt wurden. Da der Standort bei einem bestehenden Shopping Center nicht mehr verändert werden kann, müssen Größe und Funktion hinterfragt werden. Je nachdem, ob es sich um ein Nahversorgungs-, ein Stadtteilversorgendes, regionales oder überregionales Zentrum handelt, ergibt sich daraus auch der entsprechende Mietermix und die passende Größe.

 

Dabei sind Vergrößerungen nicht immer das Erfolgsrezept. „Nicht jedes kleine EKZ, das eine Nahversorgungsfunktion hat, kann beliebig wachsen“, erklärt Oberweger. Manchmal können Einkaufszentren im Sinne einer besseren Produktivität auch verkleinert werden, wenn auch dies auf den ersten Blick schwierig erscheinen mag. „Niemand gibt so leicht eine bestehende Widmung auf“, betont Oberweger. Jedoch kann durch die Schließung oder Neunutzung von unproduktiven Flächen (zum Beispiel in Form von Büros, Kindergärten, Ärztezentren, etc.) auch der gesamte Standort aufgewertet werden.

 

Österreich weist im internationalen Vergleich eine hohe Shopping Center-Dichte auf. Mit mehr als 140 Objekten ab 5.000 Quadratmeter vermietbare Fläche, die in Summe rund 2,6 Mio. Quadratmeter ergeben, gibt es hierzulande eine Dichte von rund 31 Quadratmeter Shopping Center pro 100 Einwohner. Vor diesem Hintergrund und angesichts der strengen Raumordnungsgesetze werden in Österreich nur mehr punktuell neue Projekte realisiert. Dies bedeutet jedoch nicht, dass hierzulande kein Wachstum mehr im Bereich der Shopping Center möglich ist. „Gerade bei jenen Objekten, die kaum ihre Flächenproduktivität steigern konnten, kann eine Neuevaluierung der Funktion dazu beitragen, das Potenzial besser auszuschöpfen“, so Oberweger.

Autor/in:
Redaktion Elektrojournal
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